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消费者在商品房买卖遇到霸王合同处理

2019-06-05 来源:http://www.nxkvt.live 作者:admin
 1、自我救济,抵制霸王合同
  (1)要培养成熟的购房消费心态。
  成熟的购房心态可以增强抵制霸王合同的免疫力。购房人在选购房屋时,应当明白并非只?#24515;?#19968;套房屋最适合自己,下一个或许更理想。要树立起平等观念,增强权利意识和风?#25214;?#35782;。面对可能存在的风险,不盲目从众,不抱侥幸心理,不轻信开发商售楼人员的口头?#20449;怠?/div>
  实践中经常发现,越是成熟的购房人,越知道面对风险如何取舍;越是态度执着的购房人,合同中的保障自身权利的条款写得越充分;诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草?#26159;?#23383;的购房人。消费者的逐渐成熟使得开发商会被迫收敛,一群成熟的消费者必然带动商品房交易市场走向成熟与规范。
  (2)要掌握对付霸王合同的技能。
  对于开发商提供的格式合同,购房人应当?#38505;?#23457;查,反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容,要求开发商就有关内容予以解释,过于简略的约定要具体化,可能存在歧义的内容要明确,可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款,要结合自身情况与需要权衡利弊,必要时进行调整。
  对于开发商删除的条款要有足够的警觉,除重复性和并无约定必要的条款外,一般不要同意开发商直接删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时,枝节问题可不再坚持,但重大原则事项不能让步。掌握了识别与对付霸王合同的技能,就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判,当购房人?#24515;?#21147;揭开霸王合同的面纱时,为了促成交易,不丧失商机,开发商最终还是会做出让步的。
  (3)必要时要聘请专业人士提供帮助。
  商品房买卖具有一定的专业性,尤其是购房人,需要掌握一定的市场信息、房地产专?#25269;?#35782;与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力,临时抱佛脚也不现实,向专业人士求助是一条安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员,尤其房地产专业律师。
  专业房地产律师既具备专业的建筑房地产知识,又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定,在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟,能够协助购房人发现霸王条款”,纠正和抵制霸王合同,同开发商?#21335;?#21806;和法律人员进行谈判、交涉,最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险,保护购房人的合法权益。
  2、司法救济,否定霸王条款
  购房人即使不?#20197;?#36935;了霸王合同,也不必过份担心,法律赋予了购房人一定的救济手段。购房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解释等法律及有关规定,保护自己的合法权益。
  (1)可以利用《合同法》的有关规定排除霸王条款的效力。
  既可以在发生纠纷后,向人民法院主张撤销合同中的有关欺诈性的霸王条款,也可以直接主张有关霸王条款无效。
  根据《合同法》第54条规定,合同订立时,存在重大误解、显失公平,当事人一方有权请求人民法院或者仲?#27809;?#26500;变更或者撤销;一方?#20113;?#35784;、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲?#27809;?#26500;变更或者撤销。如果购房人能证明双方订立合同时存在上述情?#21361;?#21017;可以在规定期限内主张变更或撤销该合同。
  《合同法》第39条的规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则?#33539;?#24403;事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“霸王合同”或“霸王条款”多属于《合同法》规定的格式条款。开发商已填好的合同文本时,并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款,恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏乎大意等,侥?#19994;?#25163;。一旦发生纠纷,若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务,则该格式条款的效力会被依法否定。
  另根据《合同法》第40条的规定,开发商在其提供的霸王合同中,以格式条款的方式免除其责?#21361;?#21152;重购房人责?#21361;?#25490;除购房人主要权利的,有关格式条款也应当无效。其?#21361;?#22312;开发商填写或拟定的霸王条款,在理解上发生争议时,根据《合同法》第41条规定,“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”,当开发商意图以含混隐晦的条款逃避责任时,这一条规定对购房人而言也提供了一种保护。
  (2)最高人民法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,给作为弱?#36843;?#20307;的购房人对付霸王合同提供了又一部法律武器。
 
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